Créer une maison de retraite ou devenir accueillant familial : tout savoir

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Comment créer une maison de retraite ou devenir accueillant familial ? Quelles sont les étapes et démarches pour ouvrir une maison de retraite ou un Ehpad privé ? Combien rapporte une maison de retraite ? Quels obstacles ?

En France, plus d’une personne sur trois aura plus de 60 ans en 2050, soit plus de 23 millions de personnes (environ 15 millions aujourd’hui).

Avec une population qui vieillit et un nombre de places d’accueil en stagnation, la demande dépasse largement l’offre. Une tendance qui ne va cesser de s’accentuer.

A noter :

  • à l’heure actuelle, 92 % des personnes de plus de 75 ans vivent chez elles,
  • il n’existe en France que 16 lits en maison de retraite pour 100 personnes âgées de plus de 80 ans.

Dans ce contexte, créer une maison de retraite ou se lancer dans l’accueil à domicile paraît donc porteur. Pourtant du fait de ses contraintes et de sa règlementation, cette activité ne s’improvise pas.

Voici tout ce qu’il faut savoir pour créer une maison de retraite ou devenir accueillant familial.

Voir aussi notre article : Créer une entreprise de services aux personnes âgées.

Devenir accueillant familial ou créer un Ehpad ?

Il existe deux possibilités pour exercer votre métier :

  • devenir accueillant familial : c’est la solution la plus simple si vous voulez créer une petite activité (on parle parfois de maison de retraite familiale),
  • ou créer une maison de retraite à proprement parler : c’est une solution plus ou moins contraignante selon que vous créez un Ehpad, une résidence autonomie ou une résidence services. Mais c’est de loin le choix le plus rentable.

1) Devenir accueillant familial.

L’accueil familial consiste à accueillir chez soi des personnes de plus de 60 ans, ou encore des personnes handicapées ou en convalescence :

  • 3 personnes maximum en simultané (4 si présence d’un couple, sur dérogation),
  • 8 contrats d’accueil au maximum.

Il s’agit d’une activité assez peu rémunératrice et prenante, mais qui présente l’avantage de pouvoir travailler de chez soi.

Pour devenir accueillant familial (de jour, de nuit ou permanent), il faut remplir les conditions suivantes :

  • être propriétaire ou locataire,
  • obtenir auprès du Conseil départemental un agrément d’accueillant familial, et pour cela, justifier de conditions d’accueil satisfaisantes en terme de santé, de sécurité, et de bien-être physique et psychologique. L’agrément est valable pour une durée de 5 ans renouvelables. Il peut être accordé à une personne seule ou à un couple,
  • proposer des chambres de 9 m² minimum (16 m² pour deux personnes) avec une fenêtre accessible donnant sur l’extérieur, avec salle d’eau et toilettes à proximité, et libre accès aux pièces communes,
  • pouvoir proposer des solutions de remplacement pendant vos congés,
  • suivre une formation de secourisme.

A noter : les personnes accueillies ne doivent pas avoir de lien de parenté avec les accueillants.

L’accueillant peut être rémunéré sous forme de CESU (chèque emploi service). Il perçoit :

  • une rémunération de base par personne accueillie : environ 26 € par jour + 10% en congés payés, et jusqu’à 41 € par jour en cas de dépendance ou de handicap,
  • une indemnité d’entretien et d’hébergement : entre 8 € et 18 € par jour en fonction de la qualité des prestations proposées,
  • dans d’autres cas, l’accueillant est rémunéré directement par le Conseil départemental.

Contactez les services de votre département pour obtenir le dossier de demande d’agrément. Une fois le dossier rempli, le département dispose de 4 mois pour instruire votre demande. Vous passerez des entretiens et votre domicile sera inspecté.

Quelques obligations à respecter :

  • rédiger un contrat comportant un projet d’accueil personnalisé ainsi que la charte des droits et libertés de la personne accueillie,
  • souscrire une assurance,
  • permettre un suivi social et médico-social de la personne accueillie.

Enfin, il faut savoir que l’accueillant peut bénéficier d’un crédit d’impôt pour des dépenses d’équipement réalisées dans son habitation principale, pour pouvoir accueillir des personnes âgées ou handicapées.

2) Créer une maison de retraite privée (Ehpad, Ehpa ou résidence seniors).

Ouvrir une maison de retraite est un projet complexe mais potentiellement très rentable. Cela nécessite une solide formation de gestionnaire et une bonne connaissance du milieu médicosocial. L’investissement est souvent lourd et il faudra passer par de longues démarches administratives.

La création d’un Ehpad privé (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ne peut se faire qu’en réponse à un appel à projet lancé par le Préfet de Région, l’ARS ou le Conseil départemental en fonction des besoins observés. Il s’agit d’une procédure administrative longue et complexe.

En outre, diriger un Ehpad nécessite des diplômes particuliers (CAFDES ou Master en gestion des établissements de santé).

Créer un Ehpad de 80 lits nécessite un investissement de 10 à 20 millions d’euros environ.

En alternative à l’Ehpad, vous pouvez plutôt créer :

  • Un EHPA, ou résidence autonomie (ex foyer-logement), réservée aux personnes de plus de 60 ans autonomes, seules ou en couple. Les personnes accueillies ne doivent avoir besoin d’aucun soin récurrent (degré d’autonomie 5 ou 6). Les soins sont assurés par des intervenants extérieurs. Mais il est obligatoire de proposer des prestations annexes (restauration, ménage, blanchisserie…). Le Conseil départemental délivre l’autorisation de fonctionnement et vérifie la qualité des prestations.
  • Une RSS (résidence services seniors) : contrairement aux EHPA, les résidences services ne sont pas des établissements médico-sociaux. La réglementation est donc beaucoup moins contraignante. Créer une résidence services s’apparente à un investissement immobilier.

A noter : il existe divers réseaux de franchise qui pourront vous accompagner pour la création d’un Ehpad, d’un Ehpa ou d’une résidence services senior.

Combien rapporte une maison de retraite ?

Créer une maison de retraite peut être très coûteux en investissement (murs, travaux, mobilier…). De plus, c’est une activité qui nécessite beaucoup de main d’œuvre.

Les établissements les plus rentables sont les résidences autonomie ou les Ehpad qui proposent autour de 80 places. Avec un tarif moyen journalier compris entre 80 et 100 €, ces établissements réalisent plus de 2,5 millions d’€ de chiffre d’affaires annuel.

Quelles ressources pour créer une maison de retraite ?

De l’humain.

Créer une maison de retraite, une résidence services ou une résidence autonomie nécessite de mobiliser un réseau, de communiquer, de fédérer et de manager. Mais cela demande aussi d’autres qualités : outre la passion du métier, de solides compétences en gestion et en organisation seront nécessaires.

Des locaux adaptés.

Il sera nécessaire d’identifier des locaux bien placés, conformes aux attentes des résidents, et de les adapter à leurs besoins spécifiques. Il faudra respecter les normes relatives aux ERP (établissements recevant du public).

De l’argent.

Il est souvent difficile d’obtenir un financement pour ce type de projet. Souvent source de stress, la question financière est essentielle. Elle demande beaucoup de sang-froid et de rigueur, notamment dans l’élaboration du modèle économique et du business plan.

Se mettre en mode projet.

Créer une maison de retraite est un projet long, qui peut se découper en trois grandes phases :

  • la phase de réflexion et de conception,
  • la phase de création elle-même,
  • et la phase de lancement.

Il sera nécessaire d’établir un rétroplanning précis du projet afin de tenir l’engagement d’ouverture, sans risque de décevoir les futurs résidents. Il faudra anticiper les grandes étapes, les risques de retard et les éventuels points de blocage. Sachez travailler en mode projet : mobilisez autour de vous, gérez les priorités, prévoyez des plans B, prenez de l’avance, demandez conseil.

Créer une maison de retraite en 7 étapes.

1) Formez-vous et renseignez-vous.

Il existe de nombreuses formations et livres sur le thème de la création d’une maison de retraite.

2) Déterminez votre projet d’établissement.

Le projet d’accueil constituera le socle de votre établissement, le cadre autour duquel vous pourrez mobiliser.

A vous de définir ce cadre : positionnement commercial, services proposés, ateliers, aide au déplacement, accompagnement spécifiques, bien-être…

3) Réalisez une étude de marché.

L’étude de marché ou “étude des besoins” est au coeur du projet. Si elle est bien faite, le projet aura des chances d’aboutir.

L’objectif de l’étude de marché est d’abord d’identifier un nombre suffisant de résidents susceptibles de vouloir intégrer l’établissement compte-tenu des tarifs proposés. L’étude de marché permet aussi de faire le point sur les attentes des familles, et introduit une réflexion sur la future “offre” : quels tarifs ? quelle mixité sociale ? quel emplacement géographique ?

Pour réaliser votre étude de marché, créez un questionnaire et diffusez-le dans votre secteur.

4) Recherchez les locaux.

Créer une maison de retraite implique bien sûr de trouver des locaux adaptés et nécessitant le moins de travaux possibles… Commencez par interroger les mairies autour de vous. Faites venir des architectes et des artisans pour avoir des avis de professionnels et estimer le montant des travaux.

5) Rédigez votre business plan maison de retraite.

Le plan d’affaires, ou business plan, est un chiffrage du projet en vue d’évaluer sa viabilité.

Il faudra établir deux types de budget :

  • le budget de démarrage, qui liste les besoins et les ressources nécessaires pour financer la création :
    • besoins : travaux, aménagements, achat du matériel et du mobilier, trésorerie de départ…
    • ressources : dons, mécénat, apport personnel, emprunt…
  • le budget de fonctionnement, qui liste les dépenses et les recettes au quotidien, une fois que l’établissement fonctionne :
    • dépenses : eau, gaz, électricité, entretien, salaires, assurances, services extérieurs, fournitures…
    • recettes : loyers, aides et subventions récurrentes…

N’hésitez pas à demander plusieurs devis, à envisager différentes hypothèses. Il faudra aussi déterminer votre seuil de rentabilité, c’est-à-dire le nombre de résidents à partir duquel votre structure sera rentable, compte-tenu des tarifs que vous souhaitez appliquer.

Cliquez ci-après pour télécharger notre trame de business plan Excel, c’est gratuit : Business plan Excel

6) Trouvez les financements.

Une fois listés tous les besoins de démarrage pour créer votre maison de retraite, il faudra voir la manière de les financer.

Plusieurs solutions peuvent être envisagées pour cela :

  • l’apport personnel,
  • les dons du public, qui peuvent être mobilisés par exemple à travers un événement ou une campagne de crowdfunding,
  • le mécénat (entreprises, associations, fondations…),
  • ou encore l’emprunt bancaire.

Rédigez un dossier suffisamment étayé pour convaincre vos financeurs : présentez votre vision, les résultats de votre étude de marché, vos soutiens déjà obtenus, votre équipe, vos atouts… Montrez par tous les moyens que votre projet est sérieux.

7) Réalisez les démarches administratives.

Montez vos dossiers en relation avec l’ARS, le Conseil départemental, la Mairie et la Préfecture. Obtenez vos autorisations et lancez-vous !

Quel statut juridique pour créer une maison de retraite ?

Certaines maisons de retraite fonctionnent sous le statut non lucratif d’association loi 1901, ce qui implique un mode de gouvernance particulier.

En fonction de la personnalité du dirigeant, de ses objectifs personnels et de sa vision propre, d’autres statuts juridiques peuvent être envisagés, par exemple celui de la société : SAS, SASU, ou encore SARL. La forme sociétale peut offrir plus de liberté au dirigeant, même si elle est moins fédératrice et moins ouverte aux sources de financement alternatives.

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