Droit au bail : montant, calcul et négociation

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Qu’est-ce que le droit au bail ? Comment son montant est-il calculé, sur quels critères ? Comment bien négocier le montant du droit au bail ?

Définition “droit au bail” : Le droit au bail est le paiement d’un droit à occuper un local commercial, payé par le nouveau locataire à l’ancien locataire. Cette transaction se fait en cas de reprise d’un bail existant pour la durée restant à courir, et permet au nouveau locataire d’être assuré de ses droits au renouvellement du bail. C’est une clause du contrat de cession de bail.

Voir aussi notre article Pas-de-porte, droit au bail : définitions et différences.

Le droit au bail est un élément du fonds de commerce. Il peut être évalué séparément des autres éléments du fonds de commerce.

Quels sont les critères qui définissent le montant du droit au bail ?

Le montant du droit au bail dépend de différents critères plus ou moins subjectifs :

  • la qualité de l’emplacement du local (visibilité, passage, état de la rue…),
  • le potentiel du local (possibilité d’agrandissement ou de réaménagement),
  • l’état du local (travaux de rénovation à prévoir ou non),
  • la ou les activités autorisées par le bail et le fait qu’elles soient rentables ou non dans le secteur géographique concerné. Un bail “tous commerces” sera plus facilement valorisable qu’un bail restreint à une activité. A noter : Dans de nombreux cas, une clause du bail interdit au locataire partant de céder son droit au bail si l’acquéreur souhaite exercer un autre type d’activité,
  • le montant mensuel du bail : plus le loyer est faible par rapport au prix du marché, plus le droit au bail sera élevé. C’est le critère principal.
  • la durée du bail restant à courir : si le bail a été signé il y a peu de temps, le droit au bail sera naturellement élevé,
  • la possibilité de sous-louer ou de mettre en gérance le commerce,
  • le montant des charges locatives ou charges d’entretien ou encore chauffage.

Par ailleurs, la loi de l’offre et de la demande et le pouvoir de négociation des parties restent évidemment des critères essentiels.

Les principales méthodes de valorisation du droit au bail :

  1. Le montant du loyer par rapport au montant du loyer qui serait applicable en cas de signature d’un nouveau bail pour un nouvel occupant. Un loyer bas par rapport au marché est plutôt un facteur de bonne valorisation du droit au bail, alors qu’un loyer élevé pénalise la valeur du droit au bail. C’est la méthode la plus courante dite “du différentiel” ou de “l’économie de loyer”.
  2. La comparaison avec le prix de vente des immeubles à proximité. Dans cette vision, le droit au bail correspond à la moins-value résultant de la location du local par rapport au prix de cession théorique.

Exemple de calcul de droit au bail :

  • Prenons l’exemple d’un bail 3/6/9 à 30 000 € par an, qui a été renouvelé il y a un an (il reste donc 8 ans à courir).
  • Le prix du marché est plutôt de 40 000 € par an.
  • La valeur du droit au bail sera donc de (40 000 – 30 000) = 10 000 X 8 soit 80 000 €.

Est-il possible de négocier un droit au bail ?

Voici quelques méthodes pour bien négocier ou faire baisser le prix d’un droit au bail commercial :

  • Demandez les bilans et comptes de résultat du locataire partant. Si vous décelez une rentabilité moyenne, cela sera un argument pour faire baisser le prix du droit au bail,
  • Comparez le montant du loyer avec la valeur locative du secteur (la valeur locative est déterminée par la commission départementale des valeurs locatives et réactualisée chaque année) et effectuez vous-même le calcul théorique du montant du droit au bail (voir formule ci-dessus),
  • Comparez le montant du droit au bail avec les transactions récentes dans le même secteur géographique,
  • Renseignez pour savoir combien le vendeur avait payé son droit au bail,
  • Faites analyser le contenu du contrat de bail : essayez de déceler les éléments défavorables et de les mettre en avant pour faire baisser le prix,
  • Vérifiez l’état du local et l’état de la rue, pointez toutes les imperfections, travaux à réaliser, risques qui peuvent peser sur votre future activité.

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Voir aussi notre article : Bien choisir son emplacement commercial en 10 critères.

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