Pas-de-porte, droit au bail : définition et différence

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Qu’est-ce qu’un pas de porte ? Qu’est-ce qu’un droit au bail ? Quelle est la différence ? A qui doit-on payer ces droits d’entrée lors de la signature d’un bail commercial ?

Définition « pas-de-porte » : Un pas-de-porte est un droit d’entrée versé par le locataire au propriétaire à la signature d’un bail commercial, pour un local vacant. C’est une clause du contrat de bail.

Définition « droit au bail » : Le droit au bail est le paiement d’un droit à occuper un local commercial, payé par le nouveau locataire à l’ancien locataire. Cette transaction se fait en cas de reprise d’un bail existant pour la durée restant à courir, et permet au nouveau locataire d’être assuré de ses droits au renouvellement du bail. C’est une clause du contrat de cession de bail.

Le pas-de-porte : origine, définition.

Le pas de porte, synonyme de « droit d’entrée », est une somme versée par le locataire au propriétaire des murs lors de la signature d’un bail commercial. Le montant du pas-de-porte est libre.

Le pas de porte peut se justifier de deux manières :

  • le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses des prix des loyers dont il pourrait ne pas profiter. Le pas-de-porte sera donc considéré comme un simple « supplément de loyer », pris en compte pour le calcul du loyer au moment du renouvellement du bail.
  • le propriétaire souhaite se prémunir contre la dépréciation de la valeur des locaux et le fait qu’il devra verser une importante indemnité d’éviction s’il souhaite faire sortir le locataire un jour (à cause du droit au renouvellement du bail à échéance). Le pas-de-porte sera donc considéré comme une « indemnité » versée par le locataire ou propriétaire.

Le bail doit préciser la raison du versement du pas-de-porte. A défaut, en cas de conflit, les juges auront tendance à le considérer comme un supplément de loyer.

Pas-de-porte et fiscalité.

Si le pas-de-porte est considéré comme un supplément de loyer, le propriétaire le déclare comme un revenu foncier ; le locataire pourra le déclarer comme une charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (normalement 1/9ème par an) mais à la condition que le loyer fixé dans le bail soit clairement inférieur à la valeur locative du marché.

Si le pas-de-porte est considéré comme une indemnité, le propriétaire ne sera pas imposé ; le locataire ne pourra pas amortir le pas-de-porte qui sera considéré comme un élément incorporel inscrit à l’actif du bilan (non soumis au droit d’enregistrement).

Une alternative : le bail à l’américaine.

Ici, le locataire ne paye pas de somme initiale (pas de pas-de-porte) mais accepte un loyer plus élevé incluant l’étalement du droit d’entrée. La valeur du pas-de-porte est donc payée de manière échelonnée sur toute la durée du bail, ce qui aboutit à un loyer supérieur au prix du marché.

Avantage :

  • L’entreprise n’a pas de somme importante à verser au départ.

Inconvénients :

  • Le bail à l’américaine n’offre pas forcément de garantie au locataire sur les modalités de révision du loyer lors du renouvellement du bail,
  • En cas de cession du bail, le locataire ne peut pas récupérer de « droit au bail » auprès de son successeur.

Le droit au bail : origine, définition.

Le droit au bail est le paiement d’un droit à occuper un local commercial, payé par le nouveau locataire à l’ancien locataire. Le but est de reprendre et de bénéficier du bail conclu entre le précédent locataire et le propriétaire, pour sa durée restante.

C’est un élément du fonds de commerce, correspondant au droit de continuer à occuper le local et donc aussi de bénéficier du droit au renouvellement du bail.

Le droit au bail se justifie par le fait que le loyer, au moment de la cession, est sous-évalué par rapport au prix du marché, et restera inchangé jusqu’à l’échéance…

A noter :

  • Le droit au bail est soumis aux droits d’enregistrement (à payer par le nouveau locataire),
  • Le paiement du droit au bail est une immobilisation incorporelle (non amortissable), constituant un élément du fonds de commerce,
  • Le propriétaire des murs ne peut s’opposer à la cession du droit au bail si l’activité reste la même. En revanche, une clause du bail peut interdire au locataire de céder un droit au bail indépendamment du fonds de commerce.

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