Qu’est-ce qu’un bail précaire ou bail dérogatoire ? Quels sont les caractéristiques, avantages et inconvénients de ce type de bail ?

Définition : Un bail précaire, ou “convention d’occupation précaire” est un bail dérogatoire aux baux commerciaux classiques. Sa durée est de 3 ans maximum (la durée de 2 ans est fréquente).

Un bailleur peut signer un ou plusieurs baux précaires avec le même locataire, à condition que la durée totale de ces baux n’excède pas 3 ans.

La loi n’impose aucun formalisme particulier : le bail précaire peut être réalisé sous seing privé ou par acte notarié. Il peut également être enregistré aux impôts : cette formalité a pour but de lui conférer une valeur juridique plus forte et une date certaine.

A noter : Les auto-entreprises et micro-entreprises peuvent aussi signer un bail précaire.

Voir aussi notre article : Bail commercial ou professionnel : tout savoir avant de signer.

Bail précaire : les caractéristiques du bail dérogatoire.

Le contrat de bail précaire ou bail dérogatoire doit faire référence à l’article L145-5 du code de commerce, qui permet de déroger au bail commercial classique.

A noter que le bail précaire ne peut pas être signé à la suite d’un bail commercial 3/6/9.

Durée du bail précaire.

La durée maximum d’un bail précaire, ou de plusieurs baux précaires cumulés, est de 3 ans. On peut trouver des baux précaires de 2 ans par exemple.

Résiliation du bail précaire.

Le contrat peut prévoir des modalités précises de résiliation du bail, ou l’impossibilité de résilier avant le terme. Si rien n’est prévu, le bail peut être résilié à tout moment par le propriétaire ou le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant un préavis de 3 mois, pour peu que les parties soient d’accord sur cette résiliation anticipée. En l’absence d’accord sur le départ anticipé du locataire, le bail de courte durée n’est en principe pas résiliable.

La transformation du bail précaire en bail commercial classique.

En cas de silence des parties, si le locataire reste dans le local commercial après le terme du bail plus un mois, le bail se transforme automatiquement en bail commercial classique. Le loyer du nouveau bail commercial doit alors être négocié entre les deux parties ; en cas de désaccord, il doit être basé sur la valeur locative du bien.

Avantages et inconvénients du bail précaire (bail dérogatoire).

Pour le propriétaire :

• Avantages : Le bail précaire permet au propriétaire de tester son locataire de manière prudente, sans engagement. Le locataire ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement ni indemnité. D’autre part, les loyers ne sont pas plafonnés comme dans le cas du bail commercial.
• Inconvénients : Si le propriétaire oublie d’envoyer une demande de congé au locataire 3 mois avant le terme du bail, le bail est susceptible de se transformer en bail commercial classique et le propriétaire se trouve engagé à durée indéterminée sans possibilité de récupérer l’usage de son local.

Pour le locataire :

• Avantages : Le bail précaire permet au locataire de tester son activité sur une courte durée, dans des conditions plus souples que celles d’un bail commercial 3/6/9 classique. Il peut résilier le contrat à tout moment si le bail le permet.
• Inconvénients : Le locataire ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement du bail. Son fonds de commerce n’est pas protégé et la valeur de son activité peut être anéantie si le propriétaire refuse de renouveler le bail ou de signer un bail commercial 3/6/9 à la fin du contrat. D’autre part, si le locataire oublie d’envoyer sa demande de congé au propriétaire 3 mois avant le terme du bail, le bail se transforme en bail commercial classique et le locataire se trouve engagé pour une période de 3 années minimum.

Dans quel cas signer un bail précaire ?

Le locataire aura intérêt à signer un bail précaire s’il est en phase de test de son activité, ou s’il pense pouvoir trouver plus tard un local mieux placé ou plus adapté à son activité, sans pour autant que ce déménagement lui fasse perdre toute sa clientèle.

Exemple / modèle de bail précaire.

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