Tout savoir sur l’occupation d’un local commercial

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Si vous êtes commerçant, personne physique ou société, vous aurez, pour le développement de votre business, besoin d’un local commercial. C’est à cet endroit que vous vous établirez pour la commercialisation de vos produits et services.

Le local commercial est l’espace dans lequel s’exerce une activité commerciale et où est exploité un fonds de commerce. C’est le lieu idéal pour revendre les biens que vous avez achetés ou pour vendre vos prestations de services commerciaux.

Mais le tout n’est pas d’avoir un local commercial. En effet, il faut savoir le choisir. Qu’il s’agisse d’une agence immobilière, d’un magasin de vêtements ou d’un restaurant, votre établissement doit être bien situé.

La situation géographique compte.

Avoir un local commercial à Bordeaux par exemple ne suffit pas pour rentabiliser votre activité. Il vous faut bien choisir le quartier et la rue par exemple. L’emplacement de votre restaurant doit permettre à votre clientèle de se rendre rapidement à votre adresse commerciale sans fournir trop d’efforts.

Si vous êtes situés le long d’une rue piétonnière, une avenue où l’on peut facilement garer son véhicule, dans un centre commercial bien connu, votre boutique, votre restaurant où votre agence ne manquera pas de clients.

Après l’aspect de la situation géographique, il faut s’assurer de la situation juridique du local que vous voulez occuper.

Examiner attentivement l’aspect juridique.

Avant de signer le contrat de bail d’un local commercial, il faut s’assurer qu’il est propre à l’exercice d’une activité commerciale. Selon la loi française, toutes les constructions ne sont pas destinées à faire du commerce. Il existe certains critères à connaître absolument.

Par exemple, si le local se trouve dans une copropriété, il faut absolument prendre connaissance du règlement de copropriété. Le bailleur devra vous fournir une preuve révélant que son immeuble est bien autorisé à l’exercice d’activités commerciales.

Dans le cas où le bâtiment n’est aucunement destiné à une activité commerciale, vous pouvez solliciter l’assemblée générale des copropriétaires en vue de leur demander de modifier la destination générale de votre local. Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, le vote des copropriétaires s’effectue à l’unanimité.

Votre local doit respecter les normes de sécurité.

Votre local commercial est censé recevoir des personnes. Vos clients viendront vous rencontrer pour acheter ou pour avoir de détails sur vos produits et services. Vous devez alors vous assurer que vos locaux respectent les normes sécuritaires françaises.

Par exemple, le dispositif de sauvetage en cas d’incendie est-il opérationnel ? Prévoyez-vous des moyens de faciliter l’accessibilité de votre local aux personnes handicapées ?

Louer un local commercial.

Toute location d’un local commercial doit faire l’objet d’un contrat de bail. Ainsi avant de l’occuper, le locataire doit signer un contrat lui donnant le droit d’occuper le local et verser une somme au propriétaire ou au locataire sortant. On parle alors d’un paiement au pas-de-porte ou d’un droit de bail. Le pas-de-porte constitue la somme versée au propriétaire, indépendamment du loyer et du dépôt de garantie, en cas de local vacant. Son montant est librement fixé entre le propriétaire et le locataire. La somme n’est pas remboursée au locataire en fin de bail. Le droit de bail quant à lui intervient dans le cas où le local est loué et qu’il y a une reprise du bail commercial. Dans cette circonstance, une somme est versée directement au locataire sortant. Le droit au bail est fixé dans le contrat de cession de bail.

Il faut noter que lorsque le propriétaire du local commercial prend la décision de le vendre, il est tenu obligatoirement d’informer le locataire. Ceci pour procéder à la résiliation du bail commercial, mais aussi pour permettre à celui-ci d’avoir l’opportunité de faire valoir son droit de préemption. En effet, le locataire est prioritaire pour l’achat de la maison. Ce dernier dispose, selon la loi française, d’un mois pour se prononcer sur sa volonté d’acheter ou non le local.

Faire d’un local un commerce.

Il peut arriver que vous tombiez sur un local bien situé pour exposer vos produits, respectant les normes de sécurité requises par la loi, mais qui n’est pas à destination commerciale. Tout n’est pas perdu.

Vous pouvez transformer ce local non commercial en un de commercial. Seulement, vous devez vous soumettre à deux types de formalités et démarches administratives. Il s’agira soit du changement de destination ou du changement d’usage. Pour chacune de ces transformations, une autorisation doit être demandée.

Pour formuler une demande d’autorisation pour passer d’une destination à une autre, une autorisation d’urbanisme doit être obtenue. La destination, pour rappel, est la raison pour laquelle le local a été construit. Est-ce pour une activité industrielle ? Pour servir de bureau ? Pour une habitation ? Etc.

Pour ce qui concerne le changement d’usage, la loi est un peu plus restrictive du fait des pénuries de logements que l’on constate souvent dans les communes de plus de 200 000 habitants. Pour un changement d’usage, il vous faudra une autorisation de la mairie, mais il est bon de savoir qu’aucune autorisation n’est requise dans les zones franches urbaines – territoires entrepreneurs.

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