Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) ? Quels sont les avantages et inconvénients de la SCI ? Quels sont les différents types de SCI et quel est le régime d’imposition de ce type de société ?
Définition : Une société civile immobilière est une société créée entre plusieurs personnes pour la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, par exemple pour un investissement locatif. Les SCI ne peuvent pas exercer d’activités commerciales (tolérance limitée à 10 % des revenus).
La SCI telle qu’on la connaît date de 1978, même si les premières formes de SCI sont apparues dès 1804. C’est une forme de société très courante. Le principal intérêt pour les personnes concernées est d’acquérir un bien immobilier à travers une société, en évitant l’indivision classique, et en bénéficiant de certains avantages fiscaux.
Cela peut être intéressant par exemple pour l’acquisition d’un immeuble destiné à la location : la SCI contracte un emprunt, rembourse les mensualités, et en parallèle encaisse des loyers, ce qui lui permet d’équilibrer ses comptes.
Il est possible de céder les parts d’une SCI en totalité ou en partie, que ce soit pour faire rentrer un nouvel associé ou récupérer son argent, ce qui permet une certaine souplesse.
Le fonctionnement d’une société civile immobilière.
Les principales caractéristiques de la SCI sont les suivantes :
- Le capital minimum est d’un euro en théorie,
- Une SCI comporte au moins 2 associés, qui peuvent être des personnes physiques (y compris mineures) ou des personnes morales,
- Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables des dettes sur leurs biens personnels (non solidairement mais à proportion de leur part dans le capital). Cela signifie que leur patrimoine personnel est exposé en cas de difficulté (défaut de remboursement d’emprunt par exemple),
- La SCI comporte un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés de la SCI ou non :
- Le gérant est le plus souvent non rémunéré,
- Si le gérant est rémunéré, il devra cotiser à la Sécurité sociale pour les indépendants (ex–RSI),
- Le gérant de la SCI peut prendre certaines décisions qui s’imposent pour le bien de la société, sans forcément obtenir l’aval des associés,
- La SCI est dotée de statuts et est enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés (formalités à accomplir auprès du greffe du tribunal de commerce),
- La tenue d’une comptabilité de trésorerie est obligatoire (simple enregistrement des recettes et des dépenses) ; certaines SCI doivent cependant tenir une comptabilité d’engagement. Voir notre article Le comptable est-il obligatoire en SCI ?
- Le dépôt des comptes de la SCI au greffe du Tribunal de commerce n’est pas obligatoire.
Les différents types de SCI :
- La SCI de gestion-location : c’est le type classique, très fréquent. Plusieurs personnes s’associent pour acquérir un bien immobilier (privé ou professionnel) afin de le gérer au mieux de leurs intérêts. La SCI réalise les travaux de réparation et d’entretien, loue les locaux vacants, paye les charges, et répartit les bénéfices entre associés,
- La SCI « familiale » : c’est en fait une SCI classique, simplement constituée entre membres d’une même famille (couple, enfants, grands-parents…),
- La SCI « professionnelle » : c’est aussi une SCI de forme classique, qui détient les locaux professionnels de l’activité du chef d’entreprise. Elle confère des avantages patrimoniaux et fiscaux non négligeables. Voir notre article dédié à la SCI professionnelle,
- La SCI Construction Vente (SCCV ou SCICV) : elle est adaptée en cas de construction d’un bien immobilier pour ensuite le revendre. C’est normalement une société éphémère qui a vocation à disparaître après la réalisation des opérations.
A noter qu’une SCI peut être créée avec un capital fixe ou bien variable. Voir notre article : Faut-il créer une SCI à capital fixe ou variable ?
Imposition et fiscalité des SCI.
Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés en SCI ?
Les SCI sont normalement soumises à l’impôt sur le revenu, mais il est possible de créer une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) pour l’imposition des bénéfices.
Dans la grande majorité des cas, les associés choisissent l’IR.
Voir notre article : Faut-il choisir l’IR ou l’IS en SCI ?
Le régime de la TVA en SCI.
Voir notre article dédié à la TVA en SCI.
SCI et paiement de la cotisation foncière des entreprises.
Une SCI n’est redevable de la CFE que sur les biens immobiliers dont elle dispose pour elle-même et qu’elle ne loue pas à des tiers : cela concerne ses propres bureaux par exemple.
Créer une SCI pour de la location meublée (gîtes ou chambres d’hôtes).
Une SCI qui loue régulièrement des locaux meublés est soumise à l’impôt sur les sociétés et à la TVA, cette activité étant considérée comme commerciale. De ce fait, la SCI ne constitue pas une bonne formule pour exploiter un gîte ou une chambre d’hôtes.
Les avantages de la SCI.
Voici les principaux avantages de la SCI :
- Monter une SCI de gestion locative permet d’obtenir plus facilement un prêt à la banque : la règle des 33 % d’endettement sur les revenus personnels ne s’applique pas,
- Créer une SCI permet d’éviter l’indivision en cas de décès. En effet, l’indivision oblige les héritiers à s’entendre à l’unanimité sur tous les actes de gestion concernant le bien (vente, location, transformation), ce qui s’avère souvent très compliqué ! Au contraire, dans la SCI, les héritiers reçoivent les parts sociales correspondant à leur part d’héritage. Ils pourront se répartir le pouvoir dans la SCI, certains pourront demander à repartir avec la somme d’argent correspondante, ou céder les parts aux autres associés,
- Créer une SCI permet d’optimiser la fiscalité sur les donations immobilières : le donateur fait don de parts sociales, et non de l’immeuble lui-même, ce qui fait que les droits de donation seront calculés en tenant compte du passif de la SCI (dettes notamment). A noter pour ce qui est des transmissions en SCI :
- la vente de parts sociales est un simple contrat de cession sous seing privé,
- pas de frais de notaire,
- les frais de succession sont de 5% seulement (au lieu de 30% à 60% dans le cadre d’une transmission classique),
- Créer une SCI en couple permet de mieux gérer un bien immobilier à deux (ou en famille) : Les conjoints pourront décider librement de la répartition des parts et du pouvoir entre eux. Ils peuvent éventuellement prévoir la division de l’usufruit et de la nu-propriété des parts sociales afin qu’au décès de l’un d’eux, le conjoint survivant hérite de la propriété totale.
- Enfin, pour connaître les avantages de la SCI professionnelle, voir notre article dédié.
Les inconvénients de la SCI.
Les principaux inconvénients de la SCI sont les suivants :
- Les associés sont responsables sur leurs biens personnels, comme pour un achat immobilier en direct,
- La SCI doit ouvrir un compte bancaire et respecter un certain formalisme : cela occasionne des frais et de la paperasse.
Comment créer une SCI ?
Créer une SCI nécessite de rédiger des statuts (avec l’aide d’un notaire ou d’un avocat) et d’effectuer des formalités (compter 250 à 300 €).
Le centre de formalités compétent est le Greffe du tribunal de commerce.
- Cliquez pour accéder à un modèle de statuts SCI à capital variable (c’est la forme de SCI que nous conseillons) : Modèle exemple statuts SCI à capital variable
- Cliquez ici pour accéder à un modèle d’annonce légale SCI : Modèle gratuit annonce légale SCI
- Cliquez ici pour accéder au formulaire de création d’une SCI : Formulaire M0 création société civile immobiliere SCI
La gestion d’une SCI.
Chaque année, les associés de la SCI doivent se réunir en assemblée générale ordinaire. Un compte rendu (« procès-verbal d’assemblée générale ordinaire ») doit être établi et écrit dans le livre des assemblées (un simple cahier est suffisant) ; le compte-rendu doit retracer les décisions prises par l’assemblée. Les procès-verbaux doivent être conservés, et ne font l’objet d’aucune publication.
A noter : Il est important de tenir le livre des assemblées à jour, pour éviter la requalification de la SCI en SCI fictive (cas des sociétés civiles professionnelles notamment).
Cliquez pour télécharger un modèle de procès-verbal d’assemblée générale de SCI : Modèle exemple PV proces verbal Assemblée générale SCI
Un business plan SCI gratuit.
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