Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ? Quel est son fonctionnement et quels sont les avantages ?
Définition : Une SCI professionnelle est une SCI classique, créée spécifiquement pour gérer le patrimoine immobilier attaché à l’exercice d’une activité commerciale.
La SCI professionnelle permet de séparer d’une part l’immobilier et d’autre part l’exploitation commerciale, tout en optimisant les interactions entre les deux : un bail commercial sera signé entre la SCI et la société commerciale.
La création d’une SCI professionnelle est une alternative à la possession des locaux professionnels directement par la société commerciale elle-même. En effet, la détention directe d’un bien immobilier par une société commerciale comporte beaucoup d’inconvénients :
- en cas de revente de l’entreprise, il sera plus complexe de dissocier le bien de l’activité elle-même, ce qui pourrait déplaire à l’acquéreur, surtout si ce dernier est intéressé avant tout par le fonds de commerce,
- en cas de faillite, le bien immobilier disparaîtra en même temps que l’entreprise elle-même,
- en cas de revente du bien, c’est le régime normal des plus-values qui s’applique, ce qui peut coûter cher.
Les avantages de la SCI professionnelle.
Les avantages de la SCI professionnelle ne sont pas négligeables :
- La transmission du patrimoine professionnel est facilitée : il est possible d’intégrer ses enfants au sein de la SCI (même s’ils sont mineurs), qu’ils soient ou non présents au capital de la société commerciale,
- L’immeuble professionnel n’est pas concerné par les procédures qui peuvent affecter l’entreprise : il est protégé d’une éventuelle faillite,
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans les comptes de la SCI,
- Si la SCI est à l’IR et que l’immeuble est revendu, l’imposition sur les plus-values sera exonérée totalement après 22 ans de détention (30 ans si on tient compte des prélèvements sociaux).
La SCI professionnelle est donc protectrice, souple, et fiscalement intéressante.
Les inconvénients de la SCI professionnelle.
Les principaux inconvénients de la SCI professionnelle sont les suivants :
- La société commerciale ne pourra déduire de son résultat ni les frais d’acquisition ni les intérêts d’emprunts ni l’amortissement du bien immobilier. Cet inconvénient devrait toutefois être contrebalancé par le fait que la société commerciale pourra déduire un loyer, payé à la SCI,
- En cas de procédure de sauvegarde ou de liquidation, il y a un risque que la SCI soit considérée comme fictive si les associés ne respectent pas les règles et le formalisme de la SCI (absence de rapport de gestion ou de PV d’assemblée générale, loyers sur-valorisés, contrat de bail mal rédigé…). Les créanciers chercheront à prouver que la SCI n’a pas de réelle existence de manière à se rembourser avec la valeurs de l’immobilier.
A noter que le fait que les associés soient les mêmes dans la SCI et dans la société commerciale n’est pas un critère d’appréciation de SCI fictive. - Si la SCI se porte caution pour la société commerciale, le montage SCI + société commerciale perd de son intérêt.
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