Ouvrir une agence immobilière indépendante : tout savoir

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Comment ouvrir une agence immobilière indépendante ? Comment devenir agent immobilier à son compte ? Peut-on s’installer sans diplôme ? Quel salaire et quel statut juridique ? WikiCréa vous dit tout ici !

Tout d’abord, il faut distinguer le métier d’agent immobilier de celui d’agent commercial en immobilier :

  • l’agent immobilier dirige son agence immobilière ; c’est un intermédiaire auquel on confie la mission de louer, de vendre ou de rechercher des biens immobiliers (appartements, maisons, terrains, locaux commerciaux, garages…). Pour devenir agent immobilier indépendant, il faut être diplômé et titulaire d’une carte professionnelle.
  • quant à l’agent commercial en immobilier, ou « négociateur immobilier », c’est un professionnel indépendant mandaté par un agent immobilier pour réaliser certaines tâches en sous-traitance (recherche de biens, visites, négociations…). Il est rémunéré au résultat. Il n’a pas le droit de monter une agence immobilière à proprement parler. Il n’est pas obligatoirement diplômé et n’est pas titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Voir notre article Devenir agent commercial indépendant.

Nous nous concentrerons ici sur le premier de ces deux métiers, à savoir agent immobilier.

Le métier d’agent immobilier demande certaines qualités et notamment sens relationnel et commercial, réactivité, capacité à comprendre la demande du client, capacité à négocier, et compétences techniques (connaissance fine des produits). Pour réussir, l’agent immobilier doit inspirer confiance et rassurer ses clients.

Ouvrir une agence immobilière indépendante peut être très rémunérateur, mais le marché est très cyclique et concurrentiel. Par ailleurs, le métier d’agent immobilier subit une concurrence de plus en plus forte de la part des sites internet spécialisés sur l’immobilier (sites d’annonces, réseaux de mandataires…). Seul un positionnement unique et distinctif pourra assurer la pérennité de l’activité sur le long terme.

Voici tout ce qu’il faut savoir pour ouvrir votre agence immobilière indépendante.

Les caractéristiques du marché de l’immobilier.

Le marché de l’immobilier est par nature cyclique voire imprévisible, avec des phases d’euphorie et des phases de crise responsables de la fermeture d’un grand nombre d’agences. L’évolution du marché de l’immobilier dépend principalement :

  • de l’activité économique,
  • du niveau des taux d’intérêt,
  • de l’évolution du pouvoir d’achat,
  • des politiques publiques,
  • de l’offre et de la demande au niveau national et local.

Ce marché connu une vraie reprise entre 2015 et 2017, avec cependant de fortes disparités régionales. Les prix au m² varient de 1 à 15 en fonction des villes et des départements. Si les prix sont en hausse constante dans beaucoup de grandes villes, ils sont en baisse dans nombre de petites agglomérations…

Ouvrir une agence immobilière indépendante : quel positionnement ?

Le métier d’agent immobilier est très large. L’agent immobilier pourra choisir de se positionner en généraliste ou au contraire de se spécialiser sur  :

  • Un type de prestation particulier : vente, location, gestion locative…
  • La vente ou location de biens particuliers : maisons, appartements, locaux commerciaux, biens d’exception…
  • Un segment de clientèle spécifique : étudiants, jeunes couples, riches retraités…

Posez-vous la question du potentiel sur votre secteur : qu’est-ce qui tire le marché ? Consultez les annonces, interrogez les particuliers et les professionnels. En bref : menez une étude de marché et mesurez le dynamisme des différents segments en prenant en compte vos compétences et vos affinités. Il peut être bon de se spécialiser sur deux segments au lieu d’un pour ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.

Pensez aussi à votre stratégie de communication : présence sur le web, cabinet en centre-ville, démarchage à domicile …
Dans tous les cas, ouvrir une agence immobilière indépendante nécessite des compétences spécifiques dans le domaine du web. Il est notamment crucial de disposer d’un site attrayant et de savoir le mettre à jour.

Ouvrir une agence immobilière indépendante à son domicile : possible ?

Il est tout à fait possible de créer une agence immobilière à domicile, sans bureaux en ville. De plus en plus d’agents immobiliers diplômés exercent sans avoir pignon sur rue, en privilégiant leur réseau relationnel et leur présence sur internet.

Cela permet d’importantes économies de loyer et de personnel. Les risques en seront réduits d’autant. Mais cela nécessitera une vraie stratégie digitale.

S’installer agent immobilier : quelle réglementation ?

La profession d’agent immobilier est soumise à une réglementation stricte.

Tout d’abord, la profession d’agent immobilier est interdite aux personnes ayant fait l’objet d’une condamnation pour crime, escroquerie, abus de confiance, vol, recel, trafic de stupéfiants, etc, au cours des 10 dernières années.

Devenir agent immobilier sans diplôme : avez-vous le droit ?

Selon la loi, il est obligatoire d’être diplômé ou à défaut suffisamment expérimenté pour devenir agent immobilier indépendant :

  • diplôme de niveau Bac+3 à dominante économique, juridique ou commerciale,
  • BTS Professions immobilières,
  • diplôme BAC complété de 3 ans d’expérience dans le métier,
  • en l’absence de diplôme, une expérience cumulée de 10 ans dans l’immobilier en tant que salarié.

Obligation de disposer d’une garantie financière

L’agent immobilier qui s’installe devra souscrire une garantie financière auprès d’une compagnie d’assurance ou un organisme de crédit, dont le montant est d’au moins 110 000 € (ou 30 000 € pendant les deux premières années d’exercice).

Cette garantie financière est normalement obligatoire pour les agents immobiliers qui détiennent des fonds ou valeurs pour leurs clients (dépôt de garantie par exemple), excepté leur rémunération ou commission. Par contre, les agents immobiliers qui déclarent ne détenir aucun fonds ne sont pas concernés (déclaration sur l’honneur à prévoir).

L’assurance responsabilité civile professionnelle : une seconde obligation

Il est obligatoire, pour devenir agent immobilier indépendant, de souscrire une assurance RC Pro dont le montant de la garantie ne doit pas être inférieur à 75 000 € par an.

L’obtention de la carte professionnelle

Une fois l’activité déclarée, vous devrez adresser une demande de carte T numérotée pour exercer votre activité d’agent immobilier. Le coût est de 120 € et la carte est valable 3 ans.
Le dossier de demande est à déposer auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie. Un formulaire administratif sera à remplir et une copie de diplôme ou de justificatif d’expérience professionnelle sera à fournir. La carte est ensuite délivrée dans un délai de deux mois.

A noter : le numéro et le lieu de délivrance de la carte T devront figurer sur tous les documents de l’agence, ainsi que sur une affiche dans la zone de réception de la clientèle.

Les autres aspects de la réglementation

Voici les autres obligations qui incombent au métier d’agent immobilier :

  • respecter le code de déontologie des agents immobiliers,
  • mentionner le montant TTC des honoraires à la charge du locataire (ou en pourcentage pour les opérations de vente),
  • se conformer au plafonnement des honoraires de location (variables en fonction de la zone géographique),
  • signer un mandat avec le client pour ce qui concerne les transactions sur immeubles et fonds de commerce,
  • obligations relatives aux registres et affichages obligatoires et aux normes d’accessibilité.

Ouvrir une agence immobilière indépendante : le statut juridique.

Le métier étant de nature commerciale, la déclaration d’activité se fera auprès de la Chambre de commerce et d’industrie.

A noter : le régime auto-entrepreneur ou micro-entreprise est fermé au métier d’agent immobilier indépendant.

Le futur agent immobilier aura le choix entre les formes juridiques qui suivent :

  • L’entreprise individuelle classique : c’est une régime qui comporte des inconvénients notamment en ce qui concerne le calcul et le paiement des cotisations sociales (cliquez sur le lien pour en savoir plus),
  • Les sociétés (EURL, SARL, SASU, SAS) : c’est sans aucun doute le meilleur choix pour ce type d’activité. Choisissez la SASU si vous souhaitez bénéficier du statut d’assimilé-salarié et ainsi éviter la Sécurité sociale pour les indépendants (ex RSI).

Ouvrir une agence immobilière indépendante : les étapes

Voici les principales étapes pour ouvrir une agence immobilière indépendante :

  1. Menez une étude de marché et affinez votre positionnement commercial,
  2. Recherchez un local commercial bien placé et/ou un prestataire internet performant,
  3. Établissez votre business plan (cliquez pour accéder à notre modèle Excel gratuit) et recherchez des financements si vous n’avez pas suffisamment d’apport personnel,
  4. Déclarez votre début d’activité auprès de la CCI,
  5. Souscrivez une assurance responsabilité civile professionnelle,
  6. Demandez et obtenez votre carte T,
  7. Démarrez la prospection et la communication,
  8. Construisez votre clientèle en misant notamment sur le bouche-à-oreille (cliquez pour lire nos conseils).

Et pourquoi pas s’installer en franchise ?

Intégrer un réseau de franchise peut être, malgré le montant des droits d’entrée, une manière de réduire les risques liés au démarrage de l’activité. Vous bénéficierez notamment de la notoriété de l’enseigne du franchiseur. N’hésitez pas à vous renseigner, à faire jouer à la concurrence et à négocier les conditions de partenariat.

Ouvrir une agence immobilière indépendante en ligne : comment faire ?

Pour ouvrir une agence immobilière indépendante en ligne, il est crucial de créer un site internet qualitatif et attractif.

Vous pouvez vous inspirer des grands groupes et regarder la manière dont ils organisent leur site web. De plus, sachez qu’il existe des agences de communication spécialisées dans la création de sites immobiliers. N’hésitez pas à demander plusieurs devis afin de comparer les offres et opter pour celle qui est la plus intéressante !

Petite astuce : au départ, spécialisez-vous sur une zone géographique précise. Cela augmente la confiance en votre agence surtout si elle est jeune. Vous pouvez ensuite ajouter petit à petit d’autres villes ou régions.

La franchise peut aussi s’avérer une bonne alternative. En effet, les sociétés les plus connues en France bénéficient d’une bonne image auprès des prospects, il est donc plus facile de les convaincre. Et puis, un site web est déjà créé, il ne vous reste qu’à ajouter votre propre fiche d’agent immobilier !

En plus du site internet, vous allez également optimiser votre présence sur les réseaux sociaux. Il est indispensable pour ouvrir une agence immobilière indépendante en ligne de disposer d’un ou plusieurs comptes sur les plateformes sociales.

Lire aussi : Choisir la bonne plateforme pour votre business.

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