Le bail commercial 3/6/9 : tout ce qu’il faut savoir

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Qu’est-ce qu’un bail commercial 3 6 9 ? Quels sont les principes du bail commercial classique, quels sont les droits et obligations attachés à ce type de bail, quelles sont les conditions de renouvellement et de résiliation ?

Voir aussi notre article : Bail commercial ou professionnel : tout savoir avant de signer.

Le bail commercial 3/6/9 est le type de bail le plus répandu en France pour la location de locaux commerciaux. Ce bail offre de nombreux avantages pour le locataire, qui se voit quasi propriétaire de son emplacement et protégé par des loyers plafonnés.

Le bail 3/6/9 offre notamment au locataire l’avantage du droit au renouvellement du bail. En effet, si le propriétaire s’oppose au renouvellement du bail (liste de cas prévus par la loi), il devra proposer une indemnité d’éviction à son locataire.

Voici tout ce qu’il faut savoir sur le bail commercial 3 6 9.

Quelles sont les entreprises qui peuvent signer un bail commercial ?

Toutes les entreprises qui exploitent un fonds de commerce ou un fonds artisanal peuvent signer un bail commercial. Il s’agit des commerçants, artisans ou industriels, y compris les micro-entreprises et les auto-entreprises.

Les professions libérales, quant à elles, ont le choix entre signer un bail commercial ou un bail professionnel (voir notre article dédié).

La « destination » du local doit être commerciale ou professionnelle dans le cadastre.

Le locataire ne peut exercer dans le local commercial que l’activité ou les activités autorisées par le bail. Pour modifier l’activité autorisée, il faut réaliser une procédure de « déspécialisation ».

A noter : Le bail « tous commerces » permet d’exercer toute activité dans les lieux loués (sauf interdiction dans le règlement de copropriété).

La durée du bail commercial 3 6 9.

La durée normale du bail commercial est de 9 ans. Mais la durée est parfois supérieure : c’est le cas des baux signés dans les galeries commerçantes des hypermarchés par exemple.

Si le propriétaire peut résilier le bail au bout des 9 ans, le locataire lui peut résilier son bail indifféremment au bout de 3 ans, 6 ans, ou 9 ans. D’où l’appellation « bail 3 6 9 ».

Le dépôt de garantie et l’état des lieux.

Le montant du dépôt de garantie est fixé librement par les parties, mais excède rarement 2 mois de loyer.

Selon la loi, un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoires doivent être réalisés. En l’absence, c’est le locataire qui sera favorisé.

Le montant du loyer et le plafonnement des augmentations.

Le montant du loyer ainsi que la périodicité des versements sont négociés librement entre le locataire et le propriétaire.

Le montant du loyer fait l’objet d’une révision chaque année, ou tous les 3 ans. Les modalités sont définies dans le contrat de bail : on prend généralement comme base la variation de l’indice national des loyers commerciaux (ILC).

La répartition des charges entre le propriétaire et le locataire.

Une loi de 2014 rend obligatoire d’indiquer dans le contrat de bail la répartition précise des charges entre le propriétaire et le locataire.

Le locataire prend normalement en charge :

• l’eau, le gaz et l’électricité,

Et parfois :

• les charges de copropriété,
• la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Le propriétaire prend obligatoirement en charge :

• les travaux touchant au bâti (murs, toit…)
• les travaux de mise aux normes ou de vétusté.

Enfin, la répartition du coût des travaux d’amélioration ou d’aménagement éventuels se négocie librement entre le propriétaire et le locataire.

La résiliation du bail commercial 3 6 9.

Le locataire peut résilier librement son bail au bout de 3 ans, ou 6 ans, ou 9 ans. Il doit informer le propriétaire au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé-réception. Il peut aussi résilier à tout moment pour cause de retraite ou d’invalidité.

Par contre le propriétaire ne peut demander la résiliation du bail qu’au bout des 9 ans. Il peut toutefois reprendre les locaux d’habitation éventuellement annexés au local commercial s’ils ne sont pas occupés par le locataire au bout de 3 ou 6 ans.

Le propriétaire peut toutefois mettre fin au bail quand il le souhaite en cas de destruction / reconstruction / élévation de l’immeuble. Il devra alors verser une indemnité d’éviction (voir plus bas).

Le bail commercial peut se poursuivre au-delà de sa date d’expiration : c’est la « tacite reconduction ». Si le bail continue au-delà des 9 ans, le locataire peut le résilier à tout moment mais en respectant un préavis de 6 mois ; le bail se terminera obligatoirement le dernier jour du trimestre civil.

Le droit au renouvellement du bail.

Le droit au renouvellement du bail est un avantage majeur offert au locataire.

Le renouvellement tacite du bail commercial.

Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l’ancien bail se poursuit tacitement.

Cas où le renouvellement est proposé par le bailleur.

Dans ce cas, le propriétaire informe le locataire par huissier (préavis de 6 mois) et propose un nouveau bail (avec un nouveau loyer), que le locataire peut refuser, accepter tacitement, ou accepter tout en contestant le montant du nouveau loyer. Dans ce dernier cas, le litige est soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.

Cas où le renouvellement est proposé par le locataire.

Dans ce cas prévis, le locataire informe le propriétaire par huissier ou lettre recommandée avec accusé-réception. La demande de renouvellement doit indiquer la mention suivante : « dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Le propriétaire peut refuser (uniquement dans certains cas, voir ci-dessous), accepter tacitement, ou accepter tout en contestant le montant du nouveau loyer. Dans ce dernier cas, le litige est alors soumis à la commission départementale de conciliation des baux commerciaux.

Le propriétaire peut refuser le renouvellement dans certains cas uniquement (construction, reconstruction, surélévation de l’immeuble, démolition, opération de restauration immobilière) : le bailleur doit verser une indemnité d’éviction au locataire.

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être déplafonné dans certains cas (modification des caractéristiques du local, de la zone de chalandise, de l’activité autorisée, des obligations des parties… entrainant une hausse de la valeur locative). Théoriquement, le montant du loyer ne doit pas dépasser la valeur locative du local (la valeur locative est définie annuellement par une commission départementale).

L’indemnité d’éviction.

Dans la plupart des cas, l’indemnité correspond à la valeur du fonds de commerce.

Toutefois, lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds de commerce, en raison par exemple d’une situation exceptionnelle, c’est la valeur du droit au bail qui sera retenue.

Le locataire n’est pas tenu de quitter les lieux tant que l’indemnité n’est pas versée.

La cession du bail commercial 3 6 9.

Le propriétaire ne peut s’opposer à la cession du bail par le locataire à un autre locataire s’il s’agit d’exploiter le même fonds de commerce.

Si la cession ne concerne que le droit au bail, sans être liée au fonds de commerce, le propriétaire peut s’y opposer.

D’autre part, la sous-location est soumise à accord du propriétaire (une clause du bail peut l’autoriser).

Le cas de la vente du local commercial.

Depuis 2014, le propriétaire qui souhaite vendre son local commercial doit informer en premier lieu son locataire, ce dernier étant prioritaire pour l’acquisition. Le locataire dispose d’un délai d’un mois pour accepter ou refuser l’offre d’achat.

Cette règle de priorité ne s’applique pas pour une vente du local aux copropriétaires, au conjoint ou à un ascendant ou descendant du propriétaire.

La signature du bail. Modèle gratuit de bail commercial 3 6 9.

Un bail peut être signé sous la forme d’un acte sous seing privé, c’est-à-dire sans avoir recours obligatoirement à un notaire. Passer par un notaire est seulement obligatoire dans certains cas (débit ou dépôt de boissons).

Toutefois il est fortement conseillé de signer tout bail commercial devant notaire (après avoir éventuellement été conseillé par un avocat). Cela permet une protection maximale, et garantit la force juridique du document, notamment en cas de litige ou d’action en justice.

Les tarifs des notaires pour la signature d’un bail commercial sont libres (entre 400 et 1000 €). Les frais de notaire sont traditionnellement à la charge du locataire.

Si vous souhaitez rédiger votre bail commercial vous-même, voir notre article : un modèle gratuit de bail commercial 3-6-9.

Si vous ne passez pas devant notaire, nous vous conseillons de faire enregistrer le document au centre des impôts.

Voir aussi nos articles :

• Les différents types de baux commerciaux pour les professionnels.
• Pas de porte et droit au bail : définition, différence.
• Droit au bail : montant, calcul et négociation.
• Bien choisir son emplacement commercial en 10 critères.